Şöyle bir olay kurgulayalım: Kiracı olarak oturduğunuz konuta veya kiracı olarak bulunduğunuz işyerine, konut veya işyerinizin bulunduğu binanın 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı olarak tespit edildiği ve riskli yapı tespitinin ilgili tapu siciline kaydedildiği şeklinde bir tebligat geldi. Bu tebligat ne anlama gelmekte? Bu tebligat üzerine kiracı olarak ne yapabilirsiniz? Cevapları, yazımızda…
Öncelikle riskli yapı tespitinin anlamı ile başlayalım: Kentsel dönüşüm sürecine özgü bir kavram olan riskli yapı tespiti, bir binanın, ekonomik ömrünü tamamladığının ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının bilimsel ve teknik verilerle tespit edilmesidir.
Riskli yapı tespiti, en kısa ifadesiyle, bir binanın, can ve mal güvenliğini tehdit ettiğinin belirlenmesidir. Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, bu tespit, ilgili tapu siciline kaydedilmekte ve tapu idaresi tarafından, aynî ve şahsî hak sahiplerine, tebligat yolu ile bildirilmektedir.
Buna göre, bir bina riskli yapı olarak tespit edilirse, bu durumdan, binadaki kiracılar da haberdar edilmektedir. İşte, konut veya işyerinize gelen tebligat, riskli yapı tespitinin kiracılara bildirildiği anlamına gelmektedir.
Şu hususu vurgulayalım: riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecini başlatan işlemlerden biridir. Riskli yapı tespiti raporunun kesinleşmesini, yıkım süreci takip edecektir. Yıkım için 60 günden az olmamak üzere süre verilecek (uygulamada çoğunlukla 60 gün veriliyor!) ve bu sürede yıkım gerçekleşmezse, 30 günden az olmak üzere (yanlış okumadınız: az olmak üzere!) ikinci bir süre verilecek, hâlâ yıkım gerçekleşmezse yıkım, idare tarafından gerçekleştirecektir.
Bu demek oluyor ki kentsel dönüşüm süreci devam ederse, kiracısı olduğunuz konut veya işyeri yıkılacak. Bu sebeple, riskli yapı tespiti, siz kiracılara bildirildikten sonra, derhâl harekete geçmek oldukça önem arz etmektedir.
Biz, bu yazımızda, en ideal çözüm olması sebebiyle sözleşmenin feshini ele alacağız. Riskli yapı olarak tespit edilen binadaki kiracı, kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Bu soruya olumlu cevap vereceğiz. Peki, nasıl?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301’inci maddesinin ilk cümlesi, kiraya verenin en temel borcunu düzenliyor. Anılan hüküm aynen şöyle; “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”
Riskli yapı tespitinin, binanın, can ve mal güvenliğini tehdit ettiğinin belirlenmesi anlamına geldiğini ifade etmiştik. Buna göre, riskli yapı tespiti, kiraya verenin, bu açıkladığımız borcunun kötü ifa edildiğini gösteriyor. Bu kötü ifa hâli ise kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna işaret ediyor. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 306’ıncı maddesinin ikinci fıkrası ise aynen şöyle; “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”
Dikkat edilirse, kiracı, önemli ayıplarda, sözleşmeyi feshedebilir. Her ne kadar, aynen yer verdiğimiz hükümde, verilen sürede ayıbın giderilmemesi şartı yer almaktaysa da riskli yapı tespiti üzerine, kiraya verene süre verilmesine gerek olmadığı söylenebilir. Çünkü, riskli yapı tespitinde, ayıbın giderilmesi, yapının yıkılıp yeniden yapılması ile olacağından kiraya verene süre verilmesine gerek yoktur. Ayrıca, riskli yapı tespitinin önemli ayıp olduğunda da şüphe etmemek gerekir. Çünkü kiracının can ve mal güvenliğini tehdit eden ayıbın önemli ayıp olmadığını söylemek mümkün değildir.
Önemli bir hatırlatma yapalım: kiracının fesih hakkını kullanabilmesi için riskli yapı tespiti raporunun kesinleşmesi gerekmektedir. Çünkü, ancak riskli yapı tespiti raporu kesinleştikten sonra ayıbın varlığı kesinleşmiş olacaktır (Riskli yapı tespiti raporunun nasıl kesinleştiği hakkında bkz. KARAKOCALI/TOKBAŞ/SENCER/KURŞUN, Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku, Aristo,2017, s.46).
Sonuç olarak; kiracısı olduğunuz konut veya işyeri riskli yapı olarak tespit edildiyse, kiraya verene göndereceğiniz bir ihtarname ile kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Bu fesih neticesinde, ödediğiniz depozitonun iadesini de talep edebilirsiniz. Nitekim Yargıtay uygulaması da kentsel dönüşüm kapsamında sona eren kira sözleşmelerinde depozitonun iade edileceği yönündedir
